Pro koho je tento text: pro realitní kanceláře, developery a prodávající, kteří pracují s rezervačními/blokačními poplatky a chtějí je nastavit tak, aby byly zákonné a skutečně vymahatelné. Ukážeme, proč nelze vynutit podpis kupní smlouvy v rámci zprostředkování, jak se vyhnout absolutní neplatnosti podle realitního zákona a judikatury, a jak formulovat rezervační mechanismy tak, aby obstály i ve sporu (včetně bezpečné práce s úschovou a smluvní pokutou).
Odebírejte náš pravidelný newsletter. Jeho obsah přizpůsobujeme našim klientům. Získáte přehled v právních novinkách a naše publikace. Zdarma.
Rezervační smlouvy patří v realitní praxi k nejpoužívanějším dokumentům. Jejich smyslem je zajistit, aby kupující složil poplatek a nemovitost nebyla po určitou dobu nabízena nikomu jinému. Z pohledu prodávajících, developerů či realitních kanceláří je pochopitelným cílem snaha o jistotu, že zájemce
nakonec skutečně podepíše kupní smlouvu. Proto se v praxi často objevují ustanovení, podle nichž se zájemce výslovně zavazuje kupní smlouvu uzavřít, a pokud tak neučiní, propadne jeho kauce a/nebo rezervační poplatek či jinak blokační úhrada. Takové řešení se může zdát logické, právně je ale velmi problematické a v případě realitních zprostředkovatelů dokonce absolutně neplatné.
Zákon o realitním zprostředkování (č. 39/2020 Sb.) stanoví, že pokud je rezervační smlouva uzavřena prostřednictvím realitní kanceláře, jedná se o smlouvu o realitním zprostředkování. A právě tento zákon zakazuje, aby realitní zprostředkovatel ukládal klientovi povinnost uzavřít kupní smlouvu. Pokud se tedy v rezervační smlouvě objeví doložka, že zájemce musí do určité doby podepsat kupní smlouvu, jedná se o ujednání v rozporu se zákonem, a tudíž absolutně neplatné. Tento závěr není jen teoretický – Nejvyšší soud jej ve své rozhodovací praxi potvrdil. V usnesení sp. zn. 33 Cdo 1507/2022 soud výslovně
uvedl, že ujednání o povinnosti zájemce uzavřít kupní smlouvu je v ramci smlouvy o realitním zprostředkování absolutně neplatné:
„Ustanovení § 14 zákona o realitním zprostředkování výslovně stanoví, že ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze zájemci uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy, přičemž podle důvodové zprávy jde o reakci na nežádoucí praxi realitních
zprostředkovatelů, kteří se obdobné povinnosti snaží ve smlouvách uvádět, přestože to odporuje povaze zprostředkovatelských smluv. Jde o reakci na závěry ustálené soudní judikatury, která obdobná ujednání označuje jako neplatná“.
Pro realitní kanceláře to má zásadní praktický důsledek. Pokud se kupující rozhodne od koupě odstoupit, nelze se opřít o neplatnou povinnost uzavřít kupní smlouvu a zadržet složený rezervační poplatek. V případě sporu je velmi pravděpodobné, že soud rozhodne ve prospěch kupujícího a poplatek se musí vrátit. Realitní kancelář tak zůstává bez odměny, a navíc se ocitá v reputačně složité situaci vůči svým klientům.
Pro realitní kanceláře z toho plyne jednoduché poučení. Rezervační smlouvy je nutné formulovat s maximální precizností a v souladu se zákonem i judikaturou. Zprostředkovatel nesmí do smlouvy vkládat neplatné povinnosti. V opačném případě hrozí nejen ztráta rezervačního poplatku, ale i ztracený čas, blokace nemovitosti a reputační újma.
Právě v této situaci se nabízí prostor pro přidanou hodnotu. Revize rezervačních smluv nemusí být jen odstraněním jedné problematické věty, ale příležitostí k celkovému sjednocení smluvní dokumentace – od rezervačních smluv přes smlouvy o smlouvě budoucí až po kupní smlouvy a úschovné mechanismy. Právě nesoulad mezi těmito dokumenty bývá v praxi důvodem, proč nakonec padá celé ujednání o záloze či smluvní pokutě.
Správně napsaná rezervační smlouva není jen právní formalitou, ale klíčovým nástrojem důvěry mezi stranami. Pokud chcete mít jistotu, že vaše vzory obstojí, je vhodné nechat je upravit tak, aby byly rychlé, efektivní, a především právně neprůstřelné