Pro koho je tento text: pro developery, investory a vlastníky staveb, kteří začínají nové projekty. Projdeme proč nyní spoustu projektů stojí, co se skrývá za novelou PBŘ a naznačíme jaké dopady to má pro investory a developery.

Požárně bezpečnostní řešení staveb (PBŘ) dlouhodobě představuje jeden z klíčových podkladů stavební dokumentace. Přestože je tato oblast často vnímána jako ryze technická disciplína, její význam zdaleka přesahuje rámec požární ochrany. Správně zpracované PBŘ je předpokladem hladkého průběhu povolovacích procesů a v konečném důsledku může významně ovlivnit časový harmonogram i ekonomiku celého projektu

Co je požárně bezpečnostní řešení­

Požárně bezpečnostní řešení (PBŘ) je odborný podklad, kterým se v rámci projektové dokumentace prokazuje splnění požadavků požární bezpečnosti konkrétní stavby. Slouží k prokázání, že navrhovaná stavba splňuje požadavky právních předpisů na požární ochranu, bezpečnou evakuaci osob a podmínky pro zásah jednotek požární ochrany.

PBŘ je současně jedním z dokumentů, které posuzuje Hasičský záchranný sbor
v rámci výkonu státního požárního dozoru. V případě nedostatků může být stavební záměr vrácen k dopracování, což může vést ke zdržení celého projektu.

Co přinesla novela?

Od 1. ledna 2026 nabyla účinnosti vyhláška č. 467/2025 Sb., která významně změnila obsahové požadavky na PBŘ. Jedním z hlavních cílů novely bylo sjednotit požadavky na obsah PBŘ a odstranit dosavadní nejasnosti ohledně rozsahu předkládané dokumentace.

Nově musí PBŘ obsahovat vždy textovou a výkresovou část. Pokud je splnění požadavků prokazováno výpočtem, stává se povinnou rovněž výpočtová část. Ve srovnání s předchozí úpravou se zvyšují nároky na rozsah informací předkládaných stavebním úřadům a orgánům požární ochrany. Z pohledu investorů lze očekávat vyšší nároky na koordinaci jednotlivých profesí již v počátečních fázích projektové přípravy.

Kdo může PBŘ zpracovávat

Pro stavební praxi je však ještě významnější jiná změna. Od roku 2026 může požárně bezpečnostní řešení pro stavby kategorie I a II, definované ve výhlášce č. 460/2021, zpravidla zpracovávat autorizovaná osoba v oboru požární bezpečnost staveb. Tím se oproti předchozímu stavu významně zúžil okruh osob oprávněných tuto dokumentaci vypracovávat.

Právě tato změna vyvolala mezi odbornou veřejností značné diskuse. Důvod je jednoduchý – počet specialistů s příslušnou autorizací je omezený, zatímco PBŘ je vyžadováno u velkého množství stavebních záměrů. Na možné prodloužení přípravy projektů a zvýšení nákladů upozorňují rovněž profesní organizace a odborná veřejnost.

Jaké dopady mohou očekávat investoři a developeři?

Pro developery nepředstavuje novela pouze formální změnu dokumentace. V praxi může vést zejména k následujícím důsledkům:

Delší příprava projektu. Vyhledání odborníka oprávněného ke zpracování PBŘ může být časově náročnější než v minulosti. To může být problematické zejména u projektů, které jsou financovány bankovním úvěrem nebo jsou navázány na pevně stanovené termíny realizace.

Vyšší náklady na projektovou dokumentaci. Podrobnější rozsah PBŘ a omezenější počet specialistů mohou vést ke zvýšení ceny zpracování dokumentace.

Riziko prodloužení povolovacího řízení. Pokud nebude dokumentace odpovídat novým požadavkům, může dojít k jejímu doplnění nebo přepracování. To může oddálit získání potřebných povolení.

Vyšší důraz na právní a technickou přípravu projektu. Otázky požární bezpečnosti již nelze ponechat až na závěr projektování. Včasné řešení PBŘ může předejít sporům s dotčenými orgány i nákladným změnám projektu.

Závěr

Novelizace pravidel pro požárně bezpečnostní řešení staveb představuje změnu, jejíž dopady budou a již jsou patrné napříč celým stavebním sektorem. Vedle rozšířených požadavků na obsah dokumentace přináší i změnu v okruhu osob oprávněných PBŘ zpracovávat.

Investoři a developeři by proto neměli otázky požární bezpečnosti vnímat jako pouhou technickou formalitu. Naopak, včasné řešení PBŘ může významně přispět k hladkému průběhu povolovacích procesů, minimalizaci právních rizik a dodržení plánovaných termínů realizace projektu.