MAUX Legal · Advokátní úschovy
Pro koho je tento text: pro každého, kdo kupuje nebo prodává dům, byt či pozemek a řeší, kde bude kupní cena ležet, než katastr zapíše nového vlastníka. A pro makléře a developery, kteří chtějí klientům vysvětlit, proč je úschova bezpečná.
Odpověď hned na úvod
Při advokátní úschově pošle kupující kupní cenu na zvláštní bankovní účet advokáta. Advokát ji prodávajícímu vyplatí až ve chvíli, kdy katastr zapíše kupujícího jako vlastníka. Nikdo tak neriskuje, že zaplatí a nemovitost nedostane, ani že nemovitost převede a peníze neuvidí.
Co platí v roce 2026
- Žádná hotovost. Na úschovní účet se peníze dostanou jen převodem nebo vkladem klienta u banky, advokát hotovost nepřijímá ani nevybírá.
- Hlášení předem. Od 1. 1. 2026 advokát hlásí úschovu do elektronické knihy úschov ČAK dřív, než na účet přijdou první peníze.
- Garanční fond ČAK. Od 1. 1. 2026 stojí nad advokátními úschovami navíc fond České advokátní komory, z něhož Komora odškodňuje klienty.
- Jeden účet, jedna úschova. Peníze z různých obchodů se na jednom úschovním účtu nesmí potkat.
Jak advokátní úschova funguje krok za krokem
Takhle vypadá úschova kupní ceny u nás v kanceláři. Pořadí kroků je u převodu nemovitosti v zásadě vždy stejné, mění se jen podmínky výplaty podle konkrétního obchodu.
- Smlouva o úschově. Vedle kupní smlouvy podepíšete samostatnou smlouvu o úschově. Určuje, kolik se skládá a do kdy, a hlavně za jakých podmínek se peníze vyplatí. Proč ji nedáváme přímo do kupní smlouvy, vysvětlujeme v článku Kupní smlouvu z katastru si může vyžádat kdokoli.
- Ověření totožnosti a původu peněz. Ještě před převzetím peněz ověříme, kdo je kdo, a zjistíme, odkud peníze pocházejí. Tuhle povinnost nám ukládá zákon proti praní peněz.
- Hlášení Komoře a potvrzení od banky. Úschovu nahlásíme do elektronické knihy úschov a bance sdělíme vaše kontaktní údaje. Banka vám pak sama potvrdí, že účet úschovy vede, a bude vás informovat o pohybech peněz.
- Složení kupní ceny. Kupující pošle peníze převodem ze svého účtu, nebo je pošle jeho banka z hypotéky. Vždy tak, aby bylo zřejmé, kdo platí a odkud.
- Návrh na vklad. Podepsané smlouvy leží u nás. Jakmile je na účtu celá částka, podáme návrh na vklad do katastru. Co se v katastru v posledních letech změnilo, shrnujeme v článku Největší změna katastru nemovitostí za poslední dekádu.
- Kontrola katastru a výplata. Peníze uvolníme, až z listu vlastnictví vidíme kupujícího jako vlastníka a v katastru není nic, co smlouva nepovoluje. Výplata jde jen převodem na účet uvedený ve smlouvě.
- Když obchod padne. Peníze se vracejí na účet, ze kterého přišly. Podepsané listiny znehodnotíme, aby je nikdo nemohl zneužít k přepisu nemovitosti.
Je advokátní úschova bezpečná? Čtyři pojistky, které dnes platí
- Zvláštní účet jen pro vaši úschovu. Účet je označený jako „advokátní úschova“ a vede se na jméno advokáta. Nesmí na něm být jeho vlastní peníze ani peníze z jiné úschovy.
- Banka vás informuje sama. Potvrzení o účtu i zprávy o pohybu peněz posílá banka, ne advokát. Kdyby vám potvrzení nepřišlo, je to signál, že advokát svou povinnost nesplnil. Ozvěte se hned.
- Kniha úschov ČAK. Advokát musí úschovu zapsat do knihy úschov ještě před přijetím peněz. Komora si navíc může stav úschovního účtu ověřit přímo u banky.
- Garanční fond ČAK. Od 1. 1. 2026 stojí nad každou advokátní úschovou navíc Garanční fond České advokátní komory, z něhož Komora odškodňuje klienty.
Peníze hlídá úschova, nemovitost kupní smlouva
Úschova chrání kupní cenu. Stav nemovitosti, předání a prohlášení prodávajícího hlídá kupní smlouva, a tu vám připravíme spolu s úschovou, aby do sebe obě smlouvy přesně zapadly.
Na co vás před úschovou upozorníme
Před podpisem od nás dostanete písemné poučení. Není to formalita: každý bod existuje kvůli vaší ochraně. Tady je jeho jádro lidskou řečí.
- Proč chceme vidět váš doklad totožnosti. Při úschově jsme podle zákona proti praní peněz takzvanou povinnou osobou. Musíme ověřit, že na fotografii v dokladu jste vy, a zaznamenat údaje z něj.
- Proč se ptáme, odkud peníze jsou. Zákon nám ukládá zjistit účel obchodu a původ prostředků. U hypotéky je to rychlé, u úspor nebo peněz z prodeje jiné nemovitosti chceme doklad.
- Proč jen převod z vašeho účtu. Aby bylo jasné, kdo platí. Peníze přijímáme převodem z účtu kupujícího nebo jeho banky, nikdy od třetích osob bez vysvětlení.
- Veřejné funkce a sankce. Ptáme se, jestli nejste politicky exponovaná osoba a jestli se vás netýkají mezinárodní sankce. Nic osobního, zákon to vyžaduje u každého.
- Kdy obchod zastavíme. Když někdo odmítne identifikaci, nedoloží plnou moc nebo vzniknou pochybnosti o pravosti dokladů, úschovu neprovedeme. U podezřelého obchodu můžeme být ze zákona povinni splnění pokynu odložit.
- Co s vašimi údaji. Doklady k úschově uchováváme deset let od skončení vztahu, jak ukládá zákon.
- Kde uvidíte své peníze. Řekneme vám, jaké zprávy máte čekat od banky a od knihy úschov ČAK. Když nepřijdou, máte se ozvat.
Náš vhled z praxe: když vás advokát při úschově nechce identifikovat, neptá se na původ peněz nebo navrhuje hotovost, zbystřete. Důkladnost na začátku je nejlepší známka toho, že úschova bude v pořádku i na konci.
Advokátní, bankovní, nebo notářská úschova?
Úschovu nabízí advokát, banka i notář. Rozdíl je v tom, jestli vám někdo pohlídá jen peníze, nebo celý převod od rezervace po zápis v katastru.
| Advokátní | Bankovní | Notářská | |
|---|---|---|---|
| Podmínky výplaty | na míru obchodu (vyplacení zástavy, zadržení části do předání, více prodávajících) | podle podmínek a formulářů banky | podle dohody s notářem |
| Smlouvy a vklad | kupní smlouvu, úschovu i návrh na vklad připraví jeden advokát | banka zajišťuje úschovu peněz, smlouvy řešíte jinde | notář může sepsat i smlouvu |
| Jak se určuje cena | smluvně, předem | podle sazebníku banky | pevně podle notářského tarifu |
| Kontrola navíc | kniha úschov ČAK, notifikace z banky, Garanční fond ČAK | vnitřní pravidla banky | dohled notářské komory |
U advokáta máte celý převod v jedněch rukou. Kupní smlouvu, smlouvu o úschově i návrh na vklad připravuje ten, kdo peníze drží a hlídá zápis v katastru. Hladce zvládne běžný prodej bytu stejně jako obchod s vlastními pravidly: když se z kupní ceny nejdřív vyplácí hypotéka prodávajícího, když je na nemovitosti exekuce, nebo když prodává developer více jednotek najednou. A pomůže už o krok dřív, u rezervace. Proč si kupní smlouvu rezervační smlouvou vynutit nelze, vysvětlujeme v článku Rezervační smlouva: kupní smlouvu si vynutit nelze.
Kolik stojí advokátní úschova?
Odměna advokáta za úschovu je vždy smluvní. Advokátní tarif ji neupravuje, jak připomíná i Česká advokátní komora. Proto u nás nenajdete ceník podle tabulky. Cenu skládáme podle toho, co obchod skutečně obnáší:
- jak velká částka jde do úschovy a z kolika zdrojů (vlastní peníze, hypotéka),
- kolik je stran a jestli se peníze dělí (vyplacení zástavy, exekuce, více prodávajících),
- jestli pro vás připravujeme i kupní smlouvu a návrh na vklad, nebo jen úschovu.
Cenu znáte předem, ještě než cokoli podepíšete. Napište nám, o jaký převod jde, a pošleme vám ji na míru.
Co si ohlídat ve smlouvě o úschově
- Výplata je navázaná na výpis z katastru s kupujícím jako vlastníkem, ne jen na podání návrhu na vklad.
- Smlouva říká, co se stane, když katastr vyzve k opravě nebo vklad zamítne.
- Jsou jasné lhůty pro složení peněz, včetně části z hypotéky.
- Při zmaření obchodu se peníze vrací na účet, ze kterého přišly.
- Je určeno, kdo podá návrh na vklad a kdo zaplatí správní poplatek.
- Advokát je zapsaný ve veřejném seznamu ČAK.
- Od banky vám přišlo potvrzení, že úschovní účet vede. Bez něj peníze neposílejte.
Časté otázky
Je advokátní úschova povinná?
Není. Zákon ji nepředepisuje, strany si mohou zvolit i úschovu bankovní nebo notářskou. U převodu nemovitosti je ale úschova nejběžnější cestou, jak ochránit kupujícího i prodávajícího zároveň, protože peníze ani nemovitost nikdo nepředává naslepo.
Může mi realitní kancelář určit advokáta pro úschovu?
Nemůže. Volba advokáta je svobodná i u úschovy a nikdo vás nemůže nutit podepsat ji u předem vybraného advokáta. Realitní kancelář vám advokáta doporučit může, rozhodnutí je ale vždy vaše.
Kdy dostane prodávající peníze?
Až ve chvíli, kdy katastr zapíše kupujícího jako vlastníka a splní se další podmínky ze smlouvy o úschově. Rozhodující je tedy hlavně rychlost katastru. Výplatu pak provádíme převodem na účet uvedený ve smlouvě.
Můžu do úschovy přinést hotovost?
Ne. Advokát hotovost na úschovní účet nesmí vkládat ani z něj vybírat. Máte-li peníze v hotovosti, vložíte je sami u banky a banka je pošle na účet úschovy.
Je advokátní úschova bezpečná?
Ano. Peníze leží na zvláštním účtu jen pro vaši úschovu, banka vás o každém pohybu informuje sama a úschova je evidovaná u České advokátní komory ještě před platbou. Od roku 2026 nad ní stojí navíc Garanční fond Komory.
Čtěte dál k převodu nemovitosti
Úschova pro váš převod
Napište nám, o jakou nemovitost jde a kdo je na druhé straně. Pošleme vám návrh smlouvy o úschově a cenu předem.
Newsletter MAUX Legal
Co se v nemovitostech, úschovách a katastru skutečně mění, vybíráme podle toho, co řešíme s klienty.
Zdroje
- Zákon č. 85/1996 Sb., o advokacii, ve znění zákona č. 73/2025 Sb. (zejména § 29a o Garančním fondu a § 52g až 52k o úschovách a elektronické knize úschov).
- Česká advokátní komora: Advokátní úschovy, informace pro veřejnost, stav ke 4. 10. 2026.
- Usnesení sněmu ČAK č. 5/2025 Věstníku, o Garančním fondu České advokátní komory.
- Usnesení představenstva ČAK č. 13/2025 Věstníku, kterým se mění usnesení č. 7/2004 Věstníku, o provádění úschov (hlášení do knihy úschov před přijetím peněz, účinné od 1. 1. 2026).
- Zákon č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu.
- Vyhláška č. 196/2001 Sb., notářský tarif; Notářská úschova peněz, Portál veřejné správy.
Mgr. Tomáš Maux, advokát, ev. č. ČAK 21517
MAUX Legal, Riegrovo náměstí 9/8, 290 01 Poděbrady · advokat@maux.cz
Upozornění. Text je obecná informace ke stavu ke 4. 10. 2026, ne právní rada pro konkrétní případ. Každá úschova se řídí svou smlouvou.
K podkladům. Pravidla úschov popisujeme podle zákona o advokacii a stavovských předpisů ČAK, jak je Komora zveřejňuje na svém webu a v Advokátním deníku. Postup v části „krok za krokem“ a poučení vychází z našeho vlastního vzoru smlouvy o úschově a poučení klienta.
Jedna odpověď na „Advokátní úschova 2026: jak funguje, je bezpečná a čím se liší od banky a notáře“
[…] čtení: Advokátní úschova v roce 2026 a její alternativy a Rezervační smlouva: kupní smlouvu si vynutit nelze a Největší změna katastru nemovitostí […]