MAUX Legal · Nemovitosti a reality
Pro koho je tento text: pro každého, kdo prodává nebo kupuje nemovitost a nechce, aby si číslo jeho účtu, podmínky výplaty kupní ceny nebo detaily financování mohl za pár korun vyžádat kdokoli, kdo přijde na katastr s občankou.
Odpověď hned na úvod
Kupní smlouva založená do sbírky listin katastru není tajná. Kopii dostane každý, kdo prokáže totožnost. Proto u nás úschovu kupní ceny nikdy nepíšeme do kupní smlouvy: čísla účtů, podmínky a lhůty výplaty dáváme do samostatné smlouvy o advokátní úschově, která na katastr vůbec nejde. Do sbírky listin míří jen nutné minimum.
Shrnutí v pěti bodech
- Sbírka listin je dostupná. Kopii vkladové listiny získá každý, kdo prokáže totožnost, i dálkovým přístupem (§ 52 katastrálního zákona).
- Co v kupní smlouvě napíšete, zůstane v ní napořád. Katastr listiny nevymazává.
- Katastr o placení nic vědět nepotřebuje. Zkoumá převod vlastnictví, ne čísla účtů ani lhůty výplaty.
- Dvě listiny, jedno řízení. Kupní smlouva na katastr, smlouva o úschově mimo něj. Bezpečnost obchodu zůstává stejná.
- Cena v kupní smlouvě zůstává. Judikát NS 24 Cdo 81/2026 ji dovoluje vynechat; jako nástroj soukromí ho nepoužíváme.
Co je sbírka listin a kdo do ní vidí
Sbírka listin je část katastrálního operátu, ve které katastrální úřad ukládá smlouvy, rozhodnutí a další listiny, na jejichž podkladě provedl zápis do katastru. Vaše kupní smlouva tam po vkladu leží trvale, vedle všech kupních, darovacích a zástavních smluv, které kdy ke stejné nemovitosti přišly.
Katastr je ze zákona veřejný seznam. Katastrální zákon v § 52 říká doslova: „Každý má právo do katastru nahlížet, pořizovat si z něj pro svou potřebu opisy, výpisy nebo náčrty a získávat z něj údaje ze sbírky listin, pokud není stanoveno jinak.“ Jediná pojistka je, že do sbírky listin se nedá jen tak nahlížet online. Žadatel musí prokázat totožnost: občanským průkazem u přepážky, datovou schránkou, úředně ověřeným podpisem na žádosti, nebo přihlášením přes Identitu občana v dálkovém přístupu. Pak dostane prostou nebo ověřenou kopii za poplatek v řádu desítek korun za stránku.
Zákon jako podmínku stanoví jen prokázání totožnosti. V žádosti žadatel zaškrtne účel použití z výčtu, který zákon připouští; žádný vztah k nemovitosti nedokládá. Úřad sice vede evidenci osob, kterým kopie vydal, ale výslovné právo vlastníka do této evidence nahlédnout katastrální zákon neupravuje. Jinými slovy: soused, bývalý partner, věřitel, konkurent nebo kdokoli, kdo si všiml změny na listu vlastnictví, si vaši kupní smlouvu může přečíst. A vy se to nedozvíte.
Co všechno prozradí kupní smlouva, když je v ní i úschova
Pokud je smlouva o úschově součástí kupní smlouvy, jde do sbírky listin celá. Typicky v ní pak zůstává:
- číslo účtu prodávajícího, na který se vyplácí kupní cena, a často i účet kupujícího pro případ vrácení,
- rozpad kupní ceny: kolik jde z vlastních zdrojů, kolik z hypotéky a u které banky,
- podmínky a lhůty výplaty, včetně toho, co se stane, když katastr vklad zamítne,
- částky hrazené z kupní ceny třetím osobám: doplacení starého úvěru, provize, případně dluhy prodávajícího,
- identifikace advokáta a účtu úschovy, kterou by měly znát jen strany, banka a Komora.
Nic z toho katastr k zápisu nepotřebuje. Ve vkladovém řízení katastrální úřad zkoumá, zda listina splňuje náležitosti pro zápis, zda její obsah odůvodňuje navrhovaný vklad, zda je právní jednání v předepsané formě a zda navazuje na dosavadní zápisy. Způsob placení mezi zkoumanými body není. Cokoli o penězích do kupní smlouvy přidáte navíc, přidáváte pro veřejnost, ne pro úřad.
Jak to děláme my: dvě listiny, jedno řízení
V MAUX Legal, advokátní kanceláři v Poděbradech, máme standard jednoduchý: do katastru jde jen to, co tam ze zákona musí být. Všechno ostatní zůstává mimo něj.
- Kupní smlouva je štíhlá. Strany, nemovitost, kupní cena, prohlášení o stavu a vadách, předání. O placení jen jedna věta: kupní cena se hradí prostřednictvím advokátní úschovy podle samostatné smlouvy. Žádná čísla účtů, žádné lhůty výplaty, žádná banka.
- Smlouva o advokátní úschově je trojstranná a nese celý mechanismus: kdo skládá, kolik, na jaký účet úschovy, za jakých podmínek advokát vyplácí, kam a v jaké lhůtě, co se děje při zamítnutí vkladu. Zákon o advokacii (§ 52g) vyžaduje, aby smlouva byla písemná a peníze ležely na zvláštním účtu označeném „advokátní úschova“, který slouží jen této jedné úschově. Banka i Česká advokátní komora posílají složiteli a oprávněnému potvrzení o založení úschovy. Tahle smlouva se do katastru nezakládá a nikdo cizí ji nikdy neuvidí.
- Kupní smlouvu držíme v úschově listin a návrh na vklad podáváme sami, teprve když jsou peníze na účtu úschovy. Na katastr tak nikdy neodejde listina, za kterou není zaplaceno.
Stejnou logiku držíme u všech příloh: do sbírky listin nepatří kopie občanských průkazů, výpisy z účtů ani interní ujednání o provizi. Je to zásada minimalizace údajů, kterou GDPR formuluje jako „přiměřené, relevantní a omezené na nezbytný rozsah ve vztahu k účelu“. U nás platí i pro listiny, které GDPR nezmiňuje.
Jedna listina, nebo dvě: co je rozdíl
| Otázka | Úschova uvnitř kupní smlouvy | Úschova v samostatné smlouvě (MAUX Legal) |
|---|---|---|
| Co jde do sbírky listin | Celá smlouva včetně účtů, lhůt a podmínek výplaty | Jen kupní smlouva s větou o úschově |
| Kdo se dozví číslo účtu | Každý, kdo prokáže totožnost | Jen strany, advokát, banka a Komora |
| Kupní cena | V katastru | V katastru (údaj o dosažené ceně se neschová nikde) |
| Bezpečnost peněz | Advokátní úschova podle zákona o advokacii | Stejná; režim úschovy se nemění |
| Riziko nesouladu listin | Neexistuje, je to jedna listina | Řešíme provázáním a jedním autorem obou listin |
| Změna podmínek výplaty | Dodatek ke kupní smlouvě, opět na katastr | Dodatek jen k úschově, katastru se netýká |
Není v tom riziko? Co říkají zastánci jedné listiny
Argument pro jednu listinu je poctivý: co je v jedné smlouvě, nemůže si odporovat. Dvě smlouvy se mohou rozejít v částce, lhůtě nebo účtu, a strany pak řeší, která platí.
Tohle riziko bereme vážně, a proto ho stavíme mimo hru třemi pravidly. Obě listiny píše jeden advokát ve stejný den a podepisují se společně. Kupní smlouva na úschovu výslovně odkazuje a nic o placení sama neřeší, takže není co porovnávat. A mechanismus výplaty má jediný domov, smlouvu o úschově, kterou advokát jako schovatel kontroluje od začátku do konce. Pokud by přesto bylo třeba podmínky výplaty upravit, mění se jen dodatek k úschově, aniž by se cokoli dotklo vkladového řízení.
Druhá námitka zní, že katastr někdy chce vidět, jak je kupní cena placena. Ve vkladovém řízení to katastrální úřad nezkoumá. Kupní cena jako údaj v katastru zůstává v obou variantách; my ji nezakrýváme, jen k ní nepřidáváme, co tam nepatří.
A co judikát, že v kupní smlouvě nemusí být ani cena?
Nejvyšší soud v květnu 2026 (rozsudek sp. zn. 24 Cdo 81/2026) potvrdil, že kupní smlouva na nemovitost je platná a vkladu schopná, i když strany výslovně sjednají, že ji uzavírají bez určení kupní ceny. Za ujednanou pak platí cena obvyklá. Katastrální úřad, který vklad zamítl, dostal od soudu jasnou zprávu: tohle zkoumat nemá.
Nabízí se otázka, jestli to není cesta, jak dostat z katastru i cenu. Není, a u nás ji nepůjdeme. Smlouva o advokátní úschově musí podle stavovského předpisu částku obsahovat, banka ji potřebuje pro úvěr a prodávající pro daně. Kupní smlouva „bez ceny“ vedle úschovy „s cenou“ by byla přesně ten rozpor dvou listin, kterému se celý náš postup vyhýbá. A smlouva by navíc tvrdila, že cena určena nebyla, ačkoli všichni u stolu vědí, že byla.
Judikát bereme jako užitečnou pojistku pro okrajové případy, kdy strany cenu vědomě neřeší, typicky u převodů v rodině. Pro běžný prodej platí: cena patří do kupní smlouvy, mechanismus placení do úschovy.
Na co se zeptat, než podepíšete
- Je úschova v samostatné smlouvě, nebo je součástí kupní smlouvy?
- Obsahuje kupní smlouva čísla účtů, lhůty výplaty nebo název banky, která mě financuje?
- Jsou v přílohách kupní smlouvy kopie dokladů, výpisy z účtů nebo ujednání o provizi?
- Kdo podává návrh na vklad a kdy: až po připsání peněz na účet úschovy?
- Vede advokát úschovu na zvláštním účtu jen pro tento obchod a dostanu potvrzení od banky i od Komory?
- Mám zapnutou službu sledování změn v katastru, abych se dozvěděl o každém návrhu na vklad k mé nemovitosti?
Slovníček pojmů
- Sbírka listin katastru
- Část katastrálního operátu, v níž jsou trvale uloženy smlouvy, rozhodnutí a další listiny, na jejichž podkladě katastrální úřad provedl zápis. Nahlížet do ní online nelze; kopii listiny získá každý, kdo prokáže totožnost.
- Vkladová listina
- Listina, na jejímž základě se do katastru zapisuje věcné právo, typicky kupní smlouva. Po provedení vkladu se zakládá do sbírky listin.
- Advokátní úschova
- Uložení kupní ceny na zvláštním účtu advokáta označeném „advokátní úschova“ na základě písemné smlouvy; advokát peníze vyplatí, až jsou splněny sjednané podmínky, zpravidla zápis vlastnického práva kupujícího. Účet slouží jen jedné úschově.
- Smlouva o advokátní úschově
- Trojstranná smlouva mezi kupujícím, prodávajícím a advokátem, která určuje částku, účet úschovy, podmínky a lhůty výplaty. Do katastru se nezakládá.
- Cena obvyklá
- Cena, za niž se srovnatelná nemovitost v době uzavření smlouvy a za obdobných podmínek obvykle prodává. Podle NS 24 Cdo 81/2026 platí za ujednanou, sjednají-li strany kupní smlouvu výslovně bez určení ceny.
Časté otázky
Může si opravdu kdokoli vyžádat moji kupní smlouvu z katastru?
Ano. Katastrální zákon dává každému právo získávat údaje ze sbírky listin. Jedinou zákonnou podmínkou je prokázání totožnosti; v žádosti se uvádí účel použití, vztah k nemovitosti se nedokládá. Kopii lze získat na katastrálním pracovišti, datovou schránkou nebo přes dálkový přístup po přihlášení Identitou občana.
Dozvím se, kdo si moji smlouvu vyžádal?
Katastrální úřad vede evidenci osob, kterým kopie ze sbírky listin poskytl. Výslovné právo vlastníka do této evidence nahlédnout však katastrální zákon neupravuje. Počítejte proto s tím, že o vyžádání kopie se nedozvíte.
Schová se před katastrem kupní cena?
Ne. Údaje o dosažených cenách nemovitostí katastr eviduje a poskytuje osobám, které prokáží totožnost. Samostatná smlouva o úschově nezakrývá cenu, ale čísla účtů, podmínky výplaty, financování a další detaily, které s převodem vlastnictví nesouvisejí.
Je úschova v samostatné smlouvě stejně bezpečná?
Ano. Režim advokátní úschovy je dán zákonem o advokacii bez ohledu na to, zda je smlouva o úschově samostatná, nebo součástí kupní smlouvy: písemná forma, zvláštní účet označený „advokátní úschova“ pro jedinou úschovu, potvrzení od banky a od Komory. Mění se jen to, co z obchodu uvidí veřejnost.
Musí být v kupní smlouvě vůbec zmínka o úschově?
Zákon výslovnou zmínku nevyžaduje. U nás je to přesto jedna věta: kupní cena se hradí prostřednictvím advokátní úschovy podle samostatné smlouvy. Tím je vazba obou listin jasná pro strany i pro banku, a do katastru přitom neodchází nic navíc.
Nemusí být podle Nejvyššího soudu cena v kupní smlouvě vůbec?
Nejvyšší soud (24 Cdo 81/2026) připustil kupní smlouvu na nemovitost bez určení ceny; platí pak cena obvyklá. Není to ale nástroj ochrany soukromí: smlouva o úschově musí částku obsahovat a dvě listiny by si odporovaly. U běžného prodeje cenu do kupní smlouvy vždy uvádíme.
Závěr
Katastr je veřejný a má být. Ale veřejný má být převod vlastnictví, ne vaše bankovní spojení a podmínky, za kterých dostanete zaplaceno. Oddělit kupní smlouvu od smlouvy o úschově nestojí nic navíc, nezpomaluje vklad a nesnižuje bezpečnost obchodu. Jen nechává v katastru přesně to, co tam patří.
Navazující čtení: Advokátní úschova v roce 2026 a její alternativy a Rezervační smlouva: kupní smlouvu si vynutit nelze a Největší změna katastru nemovitostí za poslední dekádu.
Newsletter MAUX Legal
Jednou za čas pošleme, co se v nemovitostech, úschovách a katastru skutečně mění. Bez balastu.
Chystáte prodej nebo koupi? Připravíme kupní smlouvu a úschovu tak, aby v katastru zůstalo jen nutné minimum. Cenu potvrdíme předem fixně.
Zdroje
- Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), § 1, § 5 odst. 2 písm. d), § 17 odst. 1, § 52, § 53, § 55 odst. 6, ve znění účinném od 1. 10. 2025 – e-Sbírka
- Vyhláška č. 358/2013 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí, § 7, § 8, § 11, ve znění vyhlášky č. 50/2024 Sb. – e-Sbírka
- Zákon č. 85/1996 Sb., o advokacii, § 52g až § 52k (úschova peněžních prostředků, elektronická kniha úschov), ve znění zákona č. 73/2025 Sb. – e-Sbírka
- Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6. 5. 2026, sp. zn. 24 Cdo 81/2026 (kupní smlouva o nemovité věci bez určení kupní ceny, § 2085 odst. 2 a § 2131 o. z.) – rozhodnuti.nsoud.cz
- Usnesení představenstva ČAK č. 7/2004 Věstníku, o provádění úschov peněz, cenných papírů nebo jiného majetku klienta advokátem, v platném znění – cak.cz
- ČÚZK: Poskytování údajů z katastru – podrobnější informace – cuzk.gov.cz; FAQ Dálkový přístup: Vyhledávání listin – cuzk.gov.cz
- Nařízení (EU) 2016/679 (GDPR), čl. 5 odst. 1 písm. c) – EUR-Lex
Mgr. Tomáš Maux, advokát, ev. č. ČAK 21517
MAUX Legal, Riegrovo náměstí 9/8, 290 01 Poděbrady · advokat@maux.cz
Upozornění. Text je obecnou informací, ne právní službou v konkrétní věci. Popsaný postup je standard naší kanceláře; v jednotlivém obchodu může být důvod postupovat jinak, například u převodů financovaných úvěrem, kde na katastr jde i zástavní smlouva banky. Stav právní úpravy k 21. 9. 2026.
K podkladům. Citace katastrálního zákona, vyhlášky o poskytování údajů, zákona o advokacii a GDPR jsme před publikací ověřili v platném znění; postup prokazování totožnosti a dálkového přístupu vychází z oficiálních informací ČÚZK. Popis toho, co obsahují kombinované listiny, vychází z naší praxe, ne ze statistiky.