Využití bezpilotních letadel v realitním marketingu přináší kromě atraktivní vizualizace také specifická právní rizika. Střet zájmu na propagaci nemovitosti s právem na ochranu soukromí třetích osob je častým předmětem sporů. Tento metodický materiál shrnuje pro realitní makléře klíčové právní aspekty a postupy nutné k eliminaci sankcí ze strany dozorových orgánů, ale zároveň poskytuje jasný návod, jak se sebevědomě bránit šikanózním a neoprávněným stížnostem sousedů.

Právní ukotvení stížnosti: Střet práv a test proporcionality

Stížnost souseda na “špehování” dronem není vždy automaticky oprávněná. Ačkoliv má ochrana soukromí v českém právním řádu silné postavení, není absolutní. V praxi dochází ke střetu dvou ústavně zaručených práv: práva na ochranu soukromí (§ 86 NOZ) na straně souseda a vlastnického práva prodávajícího (čl. 11 LZPS) spojeného se svobodou podnikání realitní kanceláře (čl. 26 LZPS).

Primárním nástrojem stěžovatele je občanský zákoník. Ustanovení § 86 zakazuje narušovat soukromá místa člověka bez jeho svolení. Druhým aspektem je ochrana proti tzv. imisím dle § 1012 NOZ. Moderní judikatura řadí mezi imise i “obtěžování pohledem”.

“Nikdo nesmí zasáhnout do soukromí jiného, nemá-li k tomu zákonný důvod. Zejména nelze bez svolení člověka narušit jeho soukromé prostory, sledovat jeho soukromý život nebo pořizovat o tom zvukový nebo obrazový záznam, využívat takové či jiné záznamy pořízené o soukromém životě člověka třetí osobou, nebo takové záznamy o jeho soukromém životě šířit. Ve stejném rozsahu jsou chráněny i soukromé písemnosti osobní povahy.”

ustanovení § 86 odst. 1 občanského zákoníku

GDPR a iluze osobního údaje

Do hry často vstupuje veřejnoprávní regulace GDPR, kterou se stěžovatelé rádi (a často mylně) ohánějí. Zásadní pravidlo zní: střecha ani prázdná zahrada nejsou osobním údajem. Aby se na pořízený záznam vůbec aplikovalo GDPR, musí dron zachytit identifikovatelnou osobu. Pokud jsou lidé na záběru z výšky pouze nerozeznatelné “tečky”, nelze identifikovat specifické rysy obličeje, postavy, a není čitelná registrační značka (SPZ) vozidla stojícího na soukromém pozemku, o zpracování osobních údajů se nejedná. V takovém případě RK žádný souhlas souseda nepotřebuje.

Odpovědnostní vztah: Správce vs. Zpracovatel

Klíčovým omylem v praxi realitních kanceláří je přenášení kompletní právní odpovědnosti na externího dodavatele (pilota). Z pohledu legislativy na ochranu osobních údajů je však realitní kancelář v pozici Správce, neboť ona určuje účel pořízení záznamu (prodej nemovitosti) a způsob jeho užití (inzerce). Pilot dronu vystupuje pouze v roli Zpracovatele.

Absence smluvního ukotvení tohoto vztahu vystavuje realitní kancelář riziku postihu již v okamžiku předání dat, bez ohledu na to, zda došlo ke stížnosti třetí strany. Odpovědnost za finální podobu inzerátu a případné zásahy do soukromí nese primárně realitní kancelář.

Provozní limity v zástavbě (Kategorie Open)

Pro posouzení oprávněnosti stížnosti je nutné znát technické parametry použitého dronu. Většina realitních operací spadá do tzv. Otevřené kategorie (Open), která má striktní pravidla pro odstup od nezúčastněných osob.

Podkategorie	Hmotnost	Pravidla	Vhodnost pro hustou zástavbu
A1 / C0	< 250 g	Může přelétávat nad nezapojenými osobami (nikoliv davy)	Ideální (Minimální riziko porušení leteckých předpisů)
A1 / C1	< 900 g	Nesmí létat úmyslně nad osobami, nutno minimalizovat riziko.	Vhodné (Při zachování opatrnosti)
A2 / C2	< 4 kg	Min. 30 m od lidí (nebo 5 m v režimu nízké rychlosti). Vyžaduje certifikaci A2.	S omezením (Náročné na prostor v řadové zástavbě)
A3	> 250 g	ZÁKAZ letu v zástavbě! Nutný odstup 150 m od obydlí.	Nepoužitelné (Vysoké riziko nelegálního letu)

Data vychází z nařízení EU 2019/947 a metodiky Úřadu pro civilní letectví.

Metodika řešení stížnosti: Ústup není jediná strategie

V případě obdržení stížnosti nebo předžalobní výzvy doporučujeme postupovat systematicky, s chladnou hlavou a na základě vyhodnocení reálného stavu věci. Prvním krokem je technická revize materiálu a rozřazení stížnosti do jedné ze dvou kategorií:

Oprávněná stížnost

Pokud dron skutečně natočil čitelné SPZ, průhledy přímo do oken nebo identifikovatelné osoby na zahradě, je nutná okamžitá administrativní reakce. Video neničte (slouží jako důkaz pro případný spor), ale dočasně jej stáhněte z veřejného prostoru (status “Private” / “Unlisted”). Tím prokazujete dobrou vůli (princip good faith). Následně proveďte anonymizaci – pomocí moderních postprodukčních nástrojů (např. Adobe Premiere Pro či AI pluginy) citlivé oblasti rozmažte. Po úpravě, která zajistí anonymitu, komunikujte se stěžovatelem věcně a informujte jej o zjednání nápravy..

Neoprávněná stížnost

Pokud soused pouze viděl dron ve vzduchu, stěžuje si z principu, ale na finálním videu nejsou rozeznatelní lidé, majetek tvoří jen obecnou kulisu a pilot dodržel letové předpisy, video nestahujte. Přílišná defenziva v takovém případě škodí vašemu marketingu. Komunikace by měla být profesionální, avšak sebevědomá – s poukazem na to, že záznam neobsahuje osobní údaje, let proběhl legálně a nenaplňuje znaky nepřiměřeného zásahu do soukromí.

Advokátní “Safety Kit” (Smluvní prevence pro RK)

Aby realitní kancelář mohla úspěšně odrazit neoprávněné nároky nebo uplatnit regres (přenést škodu na dronaře) u těch oprávněných, musí mít v ruce následující dokumenty předtím, než dron vzlétne:

DPA (Data Processing Agreement) s regresní doložkou:

Zpracovatel (pilot) se zavazuje odškodnit Správce (RK) v plné výši za jakékoli sankce či nároky třetích osob vzniklé v důsledku porušení povinností Zpracovatele při pořizování záznamu, zejména nedodržením povinnosti minimalizace dat a anonymizace.

Prohlášení o legalitě letu

Zhotovitel (nebo poskytovatel služeb) prohlašuje, že disponuje oprávněním pro provoz v kategorii SPECIFIC nebo OPEN A2 pro danou lokalitu a přebírá veškerou odpovědnost za porušení leteckých předpisů.

Závěrečné doporučení

V realitním byznysu je dron nenahraditelným nástrojem. Pasivita a přehnaný strach ze stížností vás zbytečně připravují o konkurenční výhodu. Zabezpečte se smluvně, dbejte na anonymizaci tam, kde je to skutečně potřeba, ale nenechte se zastrašit neznalostí práva ze strany třetích osob. Argumentačně podložený přístup je tou nejlepší procesní obranou.

Létají vaši dronaři legálně, nebo riskujete vy? 🚀 Většina realitních kanceláří zjistí, že nese plnou odpovědnost za dronové záběry, až když jim na stole přistane předžalobní výzva. Nečekejte na první pokutu. Ozvěte se nám a společně zrevidujeme vaše smlouvy s externími piloty a agenturami. Nastavíme procesy tak, aby byla vaše kancelář chráněna z pohledu NOZ, GDPR i leteckých předpisů