Rok 2026 přinesl na realitní trh vystřízlivění. Zatímco dříve se vedly teoretické debaty o typech úschov, dnes rozhoduje tvrdá praxe: flexibilita, rychlost a ochota institucí transakci vůbec realizovat. Podívali jsme se na tři hlavní možnosti prodávajícího při transakci nemovitosti – advokátní, bankovní a notářskou úschovu – optikou modelové transakce ve výši 10 milionů Kč.

Advokátní úschova: Flexibilita jištěná zákonem

V roce 2026 se advokátní úschova zbavila stigmat minulosti. Novela zákona o advokacii zavedla přísné bezpečnostní standardy, které tento nástroj postavily na roveň institucionálním úschovám, ovšem s jednou zásadní výhodou – schopností reagovat na potřeby klienta.

Co se změnilo?

• Dvojí kontrola: Každá advokátní úschova musí být nahlášena v Elektronické knize úschov (EKÚ) ještě před přijetím peněz.
• Garanční fond ČAK: Pro prostředky z prodeje nemovitostí k bydlení platí garance náhrady škody pro případ jejího vzniku.
• Bankovní notifikace: Klient má možnost dostávat zprávy o pohybu na účtu přímo od banky, nezávisle na advokátovi.

Klíčovým benefitem však zůstává smluvní volnost. Potřebujete část ceny uvolnit na vyplacení exekuce ještě před vkladem? Nebo zadržet milion korun do předání revize elektroinstalace? U advokáta je to otázka úpravy jednoho odstavce smlouvy.

Bankovní úschova: “Nemáte u nás úvěr? Nemáme zájem.”

Bankovní (jistotní) účty byly dlouho považovány za zlatý standard. Realita roku 2026 je však odlišná. Banky pod tlakem regulací AML (opatření proti praní špinavých peněz) a optimalizace nákladů ztrácejí o jednorázové úschovy zájem.

Tržní realita: Pokud u banky nečerpáte hypotéku, stáváte se pro ni často administrativní přítěží. Klient s hotovostí 10 milionů Kč se nezřídka setká s odmítnutím, pokud nemá u dané banky historii, nebo je proces podmíněn založením běžných účtů pro všechny účastníky a zdlouhavým schvalováním původu peněz.

Cena rigidity: I když banka úschovu povolí, poplatek se pro neklienty pohybuje kolem 0,2 % z částky (často s minimem 6 000 Kč a stropy kolem 20–30 000 Kč). Navíc pracujete se šablonovitou smlouvou, kterou nelze operativně měnit.

Notářská úschova

Třetí možností je notář. Realitní úschovu (“u realitky”) v roce 2026 díky přísnému zákonu o realitním zprostředkování již nikdo v zásadě nenabízí. Zbývá tedy notářská úschova – úřední, formální a vázaná fixním tarifem.

Odměna notáře je dána vyhláškou Ministerstva spravedlnosti a nelze o ní smlouvat. Degresivní tarif pro částku 10 000 000 Kč vypadá následovně:

• Z prvních 100 000 Kč: 1 200 Kč
• Z dalších 400 000 Kč: 2 400 Kč
• Z dalších 500 000 Kč: 2 000 Kč
• Ze zbývajících 9 000 000 Kč: 9 000 Kč
• Mezisoučet: 14 600 Kč
• DPH (21 %): 3 066 Kč
• CELKEM: 17 666 Kč (plus poplatky za sepsání protokolu, reálně často přes 20 000 Kč).

Finální srovnání: Kdo vyhrává v číslech?

Úschova	Advokátní	Bankovní	Notářská
Cena (10.000.000 Kč)	10.000-15.000 Kč	cca 20 000 Kč (pokud vás neodmítnou)	cca 20 000 Kč+ (fixní tarif)
Dostupnost	okamžitá, online	nízká	zpravidla nutná osobní návštěva
Flexibilita	Vysoká (smlouva a podmínky na míru)	Nízká (formuláře)	Střední (vázáno řádem)
Bezpečnost 2026	Vysoká (Garanční fond + EKÚ)	Vysoká (pojištění vkladů)	Vysoká (státní garance)

Poznámka – výše uvedené výpočty předpokládají složenou částku ve výši 10.000.000 Kč. Cena u advokátní úschovy v tomto případě může být různá. Někteří advokáti požadují odměnu v procentuální výši z celkové složené částky, jiní volí fixní částku dle složitosti.

CEO BOOST: Strategický pohled

Pokud k transakci přistupujete manažersky, hledáte efektivitu. Advokátní úschova v roce 2026 nabízí srovnatelnou technickou bezpečnost jako státní či bankovní instituce, ale nezatěžuje obchod zbytečnými náklady a časovými prodlevami.

Rychlost jsou peníze: V době, kdy se o lukrativní nemovitosti soutěží, může rigidita bankovního procesu způsobit ztrátu obchodu. Advokátní úschova je připravena k podpisu v řádu hodin.

Smart Allocation: Ušetřených 20 000 Kč (rozdíl oproti notáři či bance) je efektivnější investovat do kvalitní technické inspekce nemovitosti než do administrativního poplatku.

Potřebujete bezpečnou a flexibilní úschovu?

Děláme advokátní úschovy i při komplikovaných realitních transakcích, kde standardní šablony nestačí. Mezi našimi klienty jsou renomované realitní kanceláře i investoři, kteří služeb našich úschov a právního servisu využívají na týdenní bázi. Jsme k dispozici i pro Vás, nejen pokud potřebujete prodat, koupit nebo darovat nemovitost.